Città di Asti

Oggetto: Modello proposta di pianificazione urbanistica
nome: Marco Malabaila per Pioppo s.r.l.
citta: Sede società : Asti
via: Sede società : Via Orfanotrofio 10
email: domenico.catrambone@cnstudio.net
normativa: checkbox
foglio: 84
sezione: Asti
particelle: 739
localita: Corso Alessandria - Asti
variante: La societa' Pioppo s.r.l., di cui sono Legale rappresentante, e' proprietaria di un'edificio nel Comune di Asti, lungo il corso Alessandria, gia' destinato ad attivita' di vendita ed assistenza di autovetture (ex concessionaria Volkswagen Scagnetti).
L’edificio di proprietà della società da me rappresentata è, da quasi tre anni, non utilizzato e pochissime sono state le occasioni di un suo riutilizzo, a causa della forte riduzione delle attività di tipo artigianale e, ancor di più, di quelle di tipo industriale.
A tale oggettiva situazione, che rende sempre più probabile l’inizio di un processo di degrado fisico e funzionale dell’edificio, si somma una normativa urbanistica che esclude o limita le già ridotte possibilità di riconversione del fabbricato.
L'area sul quale e' insediato l'edificio e' classificata dal PRG vigente tra le "aree a prevalente destinazione produttiva di nuovo impianto" con la sigla DI-2.
Su tali aree il PRG ammette, in vero, un ampio ventaglio di destinazioni d’uso (produttiva artigianale, produttiva industriale ed artigianale ad alta tecnologia; produttiva artigianale di servizio, commerciale per la vendita dettaglio, commerciale per la vendita all' ingrosso, direzionale, sportive e per l’impiego del tempo libero, e, limitatamente al servizio dell' attività insediata, residenziale). Tuttavia, una serie di norme, in parte ormai inattuali e, in parte, con incomprensibili finalità, riducono, limitano e complicano la riconversione degli edifici esistenti.
Il PRG prevede, ad esempio, che "... per le sole attività che trattano merci ingombranti, di cui il venditore non è in grado di effettuare la consegna immediata .... è consentita la realizzazione di insediamenti parzialmente, o anche interamente, commerciali ..... con le limitazioni di cui alla tabella allegata al presente articolo..." (comma 8 dell'art. 24 delle N.T.A. del PRG).
Le limitazioni previste dalla tabella delle "aree a prevalente destinazione produttiva di nuovo impianto" e richiamate in tabella, consistono in parametri urbanistici (l'indice di utilizzazione fondiaria If) ed edilizi (il rapporto di copertura Rc) piu' bassi di quelli normalmente previsti dal PRG sull'area DI-2 (If 70% in luogo del 90% e Rc 40% in luogo del 60%).
Tale situazione, fortemente anomala rispetto alle normali pratiche di tecnica urbanistica e di cui non si riesce a comprendere sia la motivazione tecnica, che quella di indirizzo, pone problemi notevoli alla riconversione degli edifici realizzati a seguito del rilascio di un titolo abilitativo basato sui normali (più alti) parametri urbanistici ed edilizi.
Per tali edifici e', di fatto, preclusa la possibilita' di riconversione in insediamenti commerciali che trattano merci ingombranti (come definiti dall'articolo 5 – comma 6° della D.C.R. n. 59-10831/2006) se non con assurde ed incomprensibili demolizioni di porzioni dei fabbricati esistenti, per il rispetto dei piu' bassi parametri edificatori.
Un altro esempio delle incomprensibili limitazioni poste dallo Strumento urbanistico generale è il limite massimo di 250 mq di Slp, posto all’insediamento delle attività di somministrazione di alimenti e bevande, che esclude attività di ristorazione, ormai insediate in molte altre città, di grandi dimensioni (600/700 mq.).
Un ulteriore segno delle difficoltà normative poste alla riconversione degli edifici esistenti è il rapporto definito dal 7° comma dell’articolo 24 delle norme di attuazione, che fissa in 1/3 della slp produttiva dell’unità immobiliare (con un tetto inderogabile di 1.000 mq. di Slp) la possibilità di realizzazione di insediamenti a destinazione commerciale, a cui si aggiunge un obbligo ad “…essere strutturalmente connessa e funzionalmente vincolata alla prevalente destinazione produttiva… “ che “…. non potrà essere, in ogni caso, alienata e utilizzata separatamente da questa…”.
Si tratta di una norma che, con l’avvento della normativa regionale sul commercio al dettaglio risulta ormai inattuale e confusionaria. Dalla fine degli anni ’90 le strutture commerciali di superficie di vendita superiore a quella di vicinato (250 mq.) sono ammesse soltanto negli addensamenti o nelle localizzazioni commerciali riconosciute dal Comune.
Ammettere nella normativa di PRG, destinazioni commerciali fino a 1.000 mq., in aree non riconosciute (come è l’area DI-2) tra le “zone di insediamento commerciale” (addensamenti o localizzazioni) è operazione incomprensibile ed assurda, tanto più se le stesse norme di Piano regolatore “eliminano” questo limite nel caso di riconoscimento di zone di “insediamento commerciale” (comma 9 dell’articolo 24 delle NTA).
Risulta, poi, totalmente al di fuori della realtà pretendere che la porzione commerciale sia “…. strutturalmente connessa e funzionalmente vincolata alla prevalente destinazione produttiva …”.
Non esiste mai, infatti, se non in casi rarissimi ed estremamente particolari, un collegamento dirett, tra attività produttive e commercio delle merci prodotte:
Apporre un limite di questo tipo nelle norme di un piano regolatore equivale, per gli operatori che non siano disposti a dichiarare il falso, ad escludere, praticamente sempre, la destinazione commerciale per la vendita al dettaglio da quelle ammesse nell’area DI-2.
La norma, infine, che prevede che una porzione commerciale non possa essere alienata e utilizzata separatamente da quella produttiva solleva grossi dubbi di legittimità e limita qualsiasi possibilità di ridimensionamento delle unità immobiliari preesistenti, realizzate nel rispetto (solo formale, probabilmente…) delle norme di PRG.
La normativa urbanistica dell’area DI-2 e', quindi, a parere dei proponenti, particolarmente inopportuna, per I seguenti motivi :
• pone incomprensibili limitazioni al riuso degli edifici esistenti in un'area per la quale, da piu' di 30 anni, gli strumenti urbanistici vigenti prevedono l'edificabilita' per destinazioni produttive, in cui, conseguentemente, e' rilevabile un'alta concentrazione di edifici gia' realizzati;
• limita le possibilita' di riuso per le attività piu' richieste dal mercato, favorendo destinazioni oggi assai meno ricercate;
• prevede parametri edificatori piu' bassi per le destinazioni d'uso che, richiedendo integrazione di standard urbanistici e riduzione della superficie fondiaria, necessiterebbero, semmai, di parametri piu' alti.
Per tutti questi motivi, quindi, la societa' Pioppo s.r.l., ritenendo che la previsione della massima flessibilita' nella riconversione di immobili produttivi esistenti rivesta, in un momento di particolare crisi del settore industriale ed artigianale, carattere di pubblica utilita' ed interesse, chiede all'Amministrazione Comunale di procedere alla modifica delle N.T.A. del PRG vigente:
1. mantenendo parametri edilizi urbanistici unici (If = 90% e Rc = 60%) per tutte le destinazioni d’uso ammesse;
2. stralciando, di conseguenza, la limitazione (e, quindi ogni riferimento ad essa), contenuta nella Tabella delle "aree a prevalente destinazione produttiva di nuovo impianto", dei parametri urbanistici ed edilizi relativi ad edifici destinati ad attivita' commerciali che trattano merci ingombranti;
3. eliminando la limitazione dimensionale per l’insediamento di attività di somministrazione di alimenti e bevande;
4. consentendo, senza limitazioni, insediamenti commerciali fino a 250 mq. di superficie di vendita ed eliminando, quindi, l’obbligo che l’insediamento commerciale sia strutturalmente connesso e funzionalmente vincolato alla prevalente destinazione produttiva;
5. eliminando la norma, probabilmente illegittima, che prevede che una porzione commerciale non possa essere alienata e utilizzata separatamente da quella produttiva;
6. mantenendo, ovviamente, qualsiasi riferimento al rispetto dei vigenti criteri comunali per il rilascio delle autorizzazioni per l’esercizio del commercio al dettaglio.
Chiede inoltre, sempre allo scopo di perseguire la massima flessibilita' nella riconversione di immobili produttivi esistenti, di integrare la normativa relativa al reperimento degli standard urbanistici eliminando il rispetto degli indici fondiari, nel caso di mutamenti di destinazione d’uso (senza aumento di slp) che rendano necessario l’incremento di aree a servizi.
mc: -
mq: -
destinazione: Prevalentemente produttiva
motivazioni: 1) favorire la massima flessibilita' nella riconversione di immobili produttivi esistenti rivesta, in un momento di particolare crisi del settore industriale ed artigianale;
2) favorire il riuso di edifici esistenti attualmente non utilizzati;
3) eliminare le motivazioni che stanno portando al degrado ed al deperimento di edifici esistenti attualmente non utilizzati.
costi: -
urbanizzazioni: Con l'approvazione della proposta, sarà possibile innescare un positivo processo di riuso di edifici esistenti inutilizzati con la possibilità di incrementare il versamento di oneri di urbanizzazione.
L'area di proprietà di Pioppo s.r.l., è caratterizzata da edifici esistenti realizzati in attuazione di un piano esecutivo convenzionato con l'Amministrazione comunale che ha previsto la realizzazione delle necessarie opere di urbanizzazione.
Sarà possibile utilizzare gli eventuali proventi degli oneri di urbanizzazione per realizzare opere di potenziamento e riqualificazione delle infrastrutture esistenti.
garanzia: Le normali garanzie fidejussorie previste dalle norme e dai regolamenti vigenti a garanzia della completa e corretta esecuzione di opere di urbanizzazione a scomputo di oneri (se l'Amministrazione Comunale riterrà di intraprendere tale "strada") ovvero a garanzia di quote di contributo di costruzione rateizzate.