Città di Asti

Oggetto: Modello proposta di pianificazione urbanistica
nome: Società Cooperativa C.E.L.A.
città: ASTI
via: Via XX Settembre n. 126
email: celerino.m@confcooperative.it
foglio: 77
sezione: Asti
particelle: 904
località: piazza Astesano
variante: * LA PROPOSTA DI TRASFORMAZIONE URBANISTICA
La proposta di “COMPLETAMENTO E RICUCITURA DELLA QUINTA EDILIA LATO SUD DI P. ZZA ASTESANO E RIQUALIFICAZIONE URBANISTICA DELLA PIAZZA” dovrebbe avvenire attraverso il trasferimento di una volumetria sull’ area indicata, cubatura che è nella disponibilità dello scrivente su un’altra area ubicata in zona di P. zza d’Armi ricompressa in “area residenziale di nuovo impianto” del PRG vigente siglata C.1.4; tale area evidentemente potrebbe diventare a sua volta un’area a servizi.
Il trasferimento di cubatura comporta la realizzazione di un edificio di 8 piani fuori terra, nel “vuoto” urbano (in mappa C.T. fg. 77 n° 904) compreso tra due edifici di uguale altezza; tutto ciò senza incrementi della capacità insediativa residenziale sul territorio comunale trattandosi nel merito di un semplice trasferimento di possibilità edificatoria ovvero di volumetria (cubatura di 3500-3600 mc) tra aree diverse ma omogenee per destinazione d’uso residenziale.
La proposta di trasformazione urbanistica sopra esposta, oltre ad avere un evidente ritorno economico per il proponente, può essere l’occasione per una complessiva riqualificazione della piazza Astesano; la proposta di interesse privato è pertanto consapevole dell’ottenimento di un adeguato e ragionevole beneficio per la collettività secondo quei principi di perequazione urbanistica che sono ormai prassi diffusa nelle più importanti azioni di governo del territorio della nostra regione.
La riqualificazione della Piazza passa innanzi tutto attraverso la ricucitura architettonica del suo fronte sud attraverso la realizzazione di un “volume/edificio” nello spazio urbano che oggi esiste tra due edifici di epoca abbastanza recente certamente atipici e incoerenti rispetto ai valori storico-architettonici del centro storico adiacente; la ricucitura estetica della quinta non può tuttavia avvenire senza considerare le consistenze degli edifici adiacenti (6-7 piani fuori terra, volumi a sbalzo, finiture degli anni 60-70); l’edificio proposto sarà evidentemente un edificio che entra in un rapporto di “mediazione” con l’esistente, il tessuto più storico e quello più recente.
La proposta architettonica di facciata, che si esplicita nello studio di fattibilità come si evince dagli allegati grafici, è una soluzione possibile (certamente non esaustiva e suscettibile di miglioramenti in fase di progettazione esecutiva) che tiene conto soprattutto delle caratteristiche di sostenibilità edilizia che “segnano” l’intera filosofia del progetto.

* L’INTERVENTO EDILIZIO: I CARATTTERI SPERIMENTALI
Il sito.
L’area di progetto, situata nell’isolato compreso tra Via De Rolandis e via Costa e prospiciente Piazza Astesano, è inserita in un contesto che presenta due valenze ben distinte.
Il lato nord della piazza, verso Via Pelletta, ha i tratti tipici dell’edilizia storica di epoca medioevale, con rifacimenti ottocenteschi caratterizzata da volumi di dimensioni contenute (3-4 piani fuori terra) ed elementi formali tipici del luogo (fasce marcapiano, balconi, porte-finestra con persiane).
Al contrario gli edifici adiacenti all’area di progetto, posti sul lato sud della piazza, fanno parte di un tessuto riedificato in epoca più recente, con caratteristiche volumetriche e formali decisamente differenti (6-7 piani fuori terra, volumi a sbalzo, finestre di grandi dimensioni con tapparelle); quest’isolato, osservato arrivando da Via Pelletta, dà quasi l’impressione di essere un elemento di confine, il bordo della città più recente che si affaccia verso il centro storico.
L’edificio.
Le scelte progettuali sono state compiute secondo i seguenti principi:
• mediazione tra le due differenti tipologie edilizie presenti sul sito, reinterpretate in chiave contemporanea
• volontà di affrontare il progetto secondo il tema della sostenibilità
Per ciò che concerne il primo punto si è scelto di ricucire la cortina edilizia prospiciente la piazza, allineando il fronte a quello degli edifici adiacenti ed emergendo di sette piani fuori terra. Di questi edifici è stato inoltre mantenuto il concetto di volume addossato alla facciata e la linearità della stessa: si è però scelto di spezzare la continuità materica del fronte utilizzando una facciata appesa in vetro che chiude un sistema di verande poste a nord a protezione invernale degli alloggi (tutto ciò al fine evidente del contenimento dei consumi energetici attraverso il massimo di isolamento degli ambienti riscaldati).
Dall’edilizia storica di fronte è stato ripreso e reinterpretato il tema del balcone che si affaccia sulla piazza (compreso qui tra le due pelli dell’edificio), il concetto di fascia marcapiano (realizzata in acciaio) e il tipo di apertura di ridotte dimensioni con oscuramenti realizzati persiane alla piemontese.
Il tema della sostenibilità ha guidato le scelte distributive, la scelta dei materiali e le dotazioni impiantistiche.
Le zone giorno degli alloggi sono esposte a sud, verso la corte interna, mentre il vano scala e le zone notte affacciano a nord verso la piazza; questo orientamento ha portato a scelte differenti per ciò che riguarda le due facciate principali.
Il fronte sud, che presenta il maggior numero di aperture, diventa un elemento di controllo della radiazione solare; anche su questa facciata vengono poste delle verande-serre con lo scopo di guadagnare quanta più possibile energia solare nel periodo invernale.
L’utilizzo di brise-soleil mobili permette il passaggio dei raggi del sole nella stagione invernale, consentendo il riscaldamento naturale delle verande e delle zone giorno anche grazie all’utilizzo di una soletta piena in cemento che accumula il calore diurno, cedendolo gradualmente di notte; allo stesso tempo il sistema frangisole diventa un sistema di protezione dall’eccessivo irraggiamento nella stagione estiva.
La facciata nord, che presenta un minor numero di aperture, svolge un doppio ruolo in funzione della stagione. Diventa un elemento tampone nel periodo invernale, limitando le dispersioni della muratura verso l’esterno; nel periodo estivo, aprendosi nella parte inferiore, sfrutta l’effetto camino che si viene a creare, ventilando naturalmente gli ambienti interni.
Questo processo di riscaldamento e raffrescamento naturale è supportato da un impianto a pavimento nelle zone notte e a parete nelle zone giorno, alimentato da una caldaia a combustibile vegetale.
Il progetto prevede inoltre sulla copertura collettori solari per la produzione di acqua calda sanitaria, pannelli fotovoltaici per la produzione di corrente elettrica e, internamente agli alloggi, sanitari a risparmio d’acqua, apparecchiature elettriche a risparmio energetico, materiali eco-sostenibili con la massima limitazione possibile di materiali derivati dal petrolio.
Il piano terra dell’edificio ospita lo spazio per un negozio, il blocco scale e l’ingresso alle abitazioni privo di barriere architettoniche; nel cortile tre posti auto, la raccolta differenziata dei rifiuti oltre ad un sistema di montautovetture automatico che consente lo stivamento delle automobili ai piani interrati.
Lo scopo è senza dubbio quello di acquisire una “certificazione” dell’edificio che possa qualificarlo come esempio importante di intervento privato sotto il profilo dell’efficienza e autonomia energetica e della sostenibilità ambientale.

* LA PROCEDURA URBANISTICA
La procedura urbanistica potrebbe essere quella della redazione di un Piano Particolareggiato con contestuale variante urbanistica al PRGC (ex art. 17, 7° comma) del quale il proponente potrebbe farsi carico a sue spese previo convenzionamento con l’Amministrazione comunale.
In alternativa il Comune potrebbe procedere preliminarmente alla variante urbanistica e successivamente potrebbe essere presentato un Pec di iniziativa privata.
Preliminarmente si potrebbero attuare tutte le iniziative ritenute importanti e necessarie dall’Amministrazione comunale per mettere in evidenza pubblica la proposta allegata, ben consapevoli dell’importanza di dare la massima trasparenza alla concertazione urbanistica proposta nonché di ottenere il maggior consenso possibile; le iniziative potrebbero essere:
• esame preliminare degli uffici comunali circa la fattibilità tecnico-urbanistica
• pubblicazione sul sito internet del Comune dello studio proposto
• raccolta di osservazioni, critiche e proposte dei cittadini e delle associazioni
• eventuale incontro pubblico con gli abitanti del posto e le associazioni di categoria interessate (commercianti, professionisti, enti pubblici…)
• valutazione sull’ammissibilità della proposta da parte degli organi istituzionali
• definizione di una convenzione tra il Comune ed il soggetto privato proponente

mc: 3600
mq: 310
destinazione: residenziale
motivazioni: La realizzazione di un nuovo fabbricato nel “vuoto urbano” di piazza Astesano consente il riordino e la ricucitura del tessuto e della quinta edilizia esistente sotto il profilo urbanistico, funzionale ed estetico-architettonico e costituisce certamente una significativa ”occasione” di riqualificazione urbana dell’intera area marginale del centro storico; in tal senso si precisa che le attuali testate cieche degli edifici laterali, date anche le loro dimensioni in altezza, sono il segno di una “brutta” immagine urbana e conferiscono l’idea di incompletezza e abbandono dell’intera zona.
Anche l’interesse privato quindi ha in se un forte significato pubblico nel momento in cui contribuisce a recuperare un degrado urbano, quanto meno se ha l’ambizione di essere una buona architettura, ben integrata e di “qualità”.
Ma l’interesse pubblico certamente più tangibile è rappresentato dalle opere di riqualificazione dell’intera piazza Astesano (realizzate a cura e a spese del privato proponente quale “onere aggiuntivo” in caso di accettazione della proposta) che hanno l’obiettivo di ottimizzare la sua fruibilità e la sua immagine complessiva; tutto ciò, siamo convinti, potrà migliorare non solo l’aspetto e il decoro ma anche valorizzare lo spazio pubblico sotto il profilo commerciale, turistico e culturale.
La piazza che ha una superficie di circa 1400 mq, oggi è accessibile alla viabilità ed in gran parte è destinata alla sosta delle auto, la cui presenza rende lo spazio pubblico senza dubbio invivibile ed “oppresso”; tutto ciò l’ha resa indubbiamente poco appetibile sotto il profilo commerciale e scarsamente frequentata come luogo di ritrovo e socializzazione.
Con la nostra proposta potrebbe tuttavia diventare un’estensione dell’area pedonale adiacente (almeno per parte di essa), consentendo il passaggio carraio solo lungo l’isolato a sud ed eliminando i parcheggi fatta eccezione per due aree di carico e scarico merci al servizio delle attività commerciali della piazza; la viabilità di accesso all’area potrebbe essere invertita rispetto a quella attuale, pensando Via Costa come via di entrata e via De Rolandis come via di uscita per tornare in via Brofferio e quindi poter ritornare nuovamente sulla piazza.
La parte pedonale della piazza, nella proposta progettuale allegata, è stata sottolineata da una nuova pavimentazione lapidea, che accoglie gli elementi di arredo urbano, alla stessa quota di quella circostante: rigorosa e lineare verso il tessuto storico, spezzettata verso la città più recente.
In asse con Via Pelletta potrebbe essere inserito un sistema di fontane a pavimento, con effetto attrattivo e di congiunzione con il percorso pedonale che si estende verso via Garibaldi, con una serie di sedute nelle immediate vicinanze, alcune delle quali potrebbero comprendere l’impiantistica per il ricircolo dell’acqua.
Inoltre possono essere previste pensiline per la copertura delle zone di ristorazione (al servizio delle attività commerciali presenti), che insieme ad idonee alberature inserite in apposite vasche, garantirebbero una buona ombreggiatura nel periodo estivo alle aree di sosta della piazza, oltre ad una nuova illuminazione diretta ed indiretta che possa mettere in evidenza gli arredi “innovativi” della piazza e gli spazi relazionali.
La perdita dei parcheggi (oggi una decina prevalentemente al servizio dei residenti) può essere compensata in tutto o in parte dalla realizzazione dei posti auto nel sottosuolo del fabbricato proposto anche attraverso un possibile convenzionamento con l’Amministrazione comunale.

STIMA DEI COSTI INTERVENTI PRIVATI
Come già indicato in precedenza, l’operazione viene proposta con l’obiettivo da parte del proponente di voler perseguire anche quell’interesse pubblico che la trasformazione urbanistica proposta potrebbe generare a favore dell’intera collettività, ovvero la riqualificazione della Piazza Astesano in termini di realizzazione di opere pubbliche significative per la sua risistemazione e per il suo decoro (pavimentazioni, illuminazioni, arredi ecc….); in tal senso possono essere significativi i dati quantitativi di seguito riportati:
- Volume realizzato: mc 3500 – 3600 circa
- Sup realizzata: mq 900 circa
- unità immobiliari previste: n° 10-15 a seconda delle tipologie
- costo complessivo dell’intervento: € 2.500.000
- oneri di urbanizzazione presunti: € 30.000
- costo di costruzione presunto: € 80.000
- costo degli interventi edilizi sulla piazza: € 200.000
- onere aggiuntivo da parte del privato: € 170.000

costi: 2.500.000
urbanizzazioni: L’area, trattandosi di zona marginale del Centro Storico urbano, è del tutto urbanizzata; tuttavia con l’occasione della riqualificazione della piazza Astesano saranno sostituite e/o integrate tutte quelle urbanizzazioni primarie (infrastrutture a rete sottosuolo) ritenute insufficienti o vetuste.
garanzia: Il proponente si impegna a fornire tutte le garanzie necessarie per gli impegni presi in sede di stipula della Convenzione di Pecli.

Immagini del progetto: